Eigenmietwert

Worum geht es?

Der Eigenmietwert ist ein Begriff, der in der Schweiz verwendet wird, um den steuerlich relevanten Wert von selbstgenutztem Wohneigentum zu beschreiben. Wenn eine Person in der Schweiz eine Immobilie besitzt und selbst darin wohnt, wird dieser Wert als fiktives Einkommen betrachtet, das steuerpflichtig ist.

Der Eigenmietwert basiert auf der Annahme, dass ein Eigentümer, der in seinem eigenen Haus oder seiner eigenen Wohnung lebt, einen wirtschaftlichen Vorteil hat, indem er keine Miete zahlen muss. Daher wird der Wert dieser potenziellen Mieteinnahmen als steuerpflichtiges Einkommen betrachtet. Die Berechnung des Eigenmietwerts basiert auf verschiedenen Faktoren wie der Grösse der Immobilie, dem Standort, dem Baujahr und anderen örtlichen Gegebenheiten. Die genaue Berechnungsmethode kann je nach Kanton variieren, da die Steuergesetze in der Schweiz kantonal geregelt sind.

Auch bei einer Liegenschaft, welche als Zweitwohnsitz genutzt wird, muss der Eigenmietwert als Einkommen versteuert werden. Personen, welche also am Hauptsteuerdomizil (z.B. Kanton Schwyz) und am Nebensteuerdomizil (z.B. Kanton Graubünden mit der Ferienwohnung) je eine Liegenschaft besitzen, zahlen auf zwei Liegenschaften Eigenmietwert, obwohl sie unmöglich beide Liegenschaften gleichzeitig nutzen können. Der Eigenmietwert wird als Teil des steuerpflichtigen Einkommens betrachtet und entsprechend besteuert. Die genauen Steuersätze und -regelungen können ebenfalls von Kanton zu Kanton unterschiedlich sein.

Es ist ratsam, sich bei steuerlichen Fragen und zur genauen Berechnung des Eigenmietwerts an einen Steuerberater oder die örtliche Steuerbehörde zu wenden, da diese am besten über die spezifischen Regelungen in ihrem Kanton informiert sind.

Kommentar von unserem Finanzexperten Iwan Brot zu diesem Thema

Der Eigenmietwert, nach Abzug der Hypothekarzinsen und werterhaltenden Liegenschaftskosten, wird als fiktives Einkommen besteuert. Je geringer die Hypothekarzinssätze sind, desto höher fällt dieses fiktive Einkommen aus. Die beiden Grafiken zeigen an einem einfachen Rechenbeispiel, welche Steuerlast eine Selbstnutzung auslösen kann.

Im Gegensatz zum Renditeobjekt fliesst bei der Selbstnutzung kein liquiditätswirksamer Mietertrag auf das Konto. Will heissen, dass das eingegangene Risiko einer selbstgenutzten Liegenschaft – der Preis der Liegenschaft schwankt – mit einer Einkommenssteuer bestraft wird. Absurd!

Die Politik nimmt den x-ten Anlauf bei der Abschaffung des Eigenmietwerts. Wir bleiben dran und berichten, sobald sich die Politik entschieden hat – in welche Richtung auch immer.